旭辉承认瘦身 开发商紧日子到来

来源:全球经济热点        发布时间:2018年11月08日 03:33:13

      近期,楼市喊“冷”声迭起。在地产圈高喊或附和“寒冬已至”之际,曾经在谈笑风生间声称“不差钱”的旭辉,也悄然开启瘦身计划,以一纸通知的形式昭告全员,今后一段时间将在办公租赁、车辆配置与运营、办公能耗、差旅费、招待费、会议活动等7个方面进行“节流”。实际上,房企节流瘦身者,并非旭辉一家。近期以来出现的房企降价潮、裁员潮,都直接或间接地印证了开发商的紧日子早已开始。值得注意的是,有行业专家指出,面对不断升级的楼市调控,以及风声鹤唳的资本市场,当前楼市仅为刚刚入冬,房企真正的寒冬期或将于明年上半年正式来临。

      承认节流瘦身

      本周,旭辉方面向北京商报记者证实了自己确实已经发布《关于全集团全面开展“开源节流、瘦身行动”工作的通知》(以下简称《通知》),在办公租赁、车辆配置与运营、办公能耗、差旅费、招待费、会议活动等7个方面进行“节流”。

      以“会议活动”为例,过往常见的庆功会、答谢会、条线会、培训会、外出考察等形式的会议,如无特殊情况,在四季度均不再允许召开。差旅费方面,要求全集团全员经济舱出行、全员住宿标准向下降低一个等级、明年差旅费人均降10%。在办公租赁方面,要求各单位应本着艰苦创业、减配增效的办公租赁原则,自主控制及缩减人均面积标准、单位面积租赁标准与装修标准不低于20%左右;2019年预算如无特殊事项,不再新增办公室租赁面积。

      就上述《通知》内容,旭辉在接受北京商报记者采访时表示,集团一贯提倡“艰苦创业、奋斗共享”,并指出,当前地产行业进入调整期,旭辉要顺势而为,居安思危、未雨绸缪。“正如旭辉集团主席兼执行董事长林中所言,‘我们要勤俭奋斗,强体健身,在应对市场变化时,共扛压力,实现个人和组织的跨越发展’。”

      有分析人士表示,身处房地产市场下行期,房企的“开源”和“节流”做法并不出乎意料。除集团内部缩减开支外,近期屡屡曝出的房企裁员以及项目降价,甚至于今年以来的土地频繁流拍,都是房企节流的具体表现。

      “面对楼市走弱带来企业营收减少的现状,很多房企正从减少内耗上找补损失。旭辉只是节流瘦身房企中的一例。”上述分析人士如是补充道。

      高喊用不完钱后的融资

      “我们现在的钱用不完,不会有其他更多的融资需求。”这是林中在2017年中期业绩发布会上的豪言。彼时手中有钱、心中不慌的林中,淡定回应媒体抛出的融资问题。

      充沛的现金流以及低于行业平均水平的净负债率,是当时旭辉笑侃“不差钱”的底气。数据显示,2017年上半年旭辉的现金流达到258亿元,净负债率为59.3%。

      然而,今非昔比。曾经不缺钱的旭辉,现阶段除在集团内耗上精打细算地省钱外,还正在外部大规模地找钱,2018年以来融资动作频频。

      据不完全统计,旭辉2018年前7个月通过包括发行债券、票据、以股代息计划等多种方式,进行了一系列融资,合计金额高达180亿元。根据旭辉2018年中报,2018年上半年,旭辉总债务为705.6亿元,较上年同期的395.6亿元增长78.41%,净负债率由2017年底的50.9%上升到72%。

      就2018年上半年负债同比增加逾七成的问题,旭辉方面回应称,705.6亿元的总负债并不能真正体现旭辉的负债情况,相比之下,“净负债率”才能真实反映房企的负债情况。“由于房企售房的预收款项在会计上被记入了总负债,因此房企总负债会随着销售额的增加而有所上升,但预收款项其实并不是真正的负债。”

      对于2018年中报旭辉72%的净资产负债率水平,旭辉方面表示,旭辉始终严控净负债率,保持在行业平均水平以下,上市以后,旭辉的净负债率都控制在警戒线 75%以下,且追求长期债和短期债一个合理的平衡,当前并无资金偿付压力。“我们在2018年上半年的净资产负债率为72%,一年内到期的短期债务仅占总债务的21%,较2017年底有所下降,偿付压力小;与此同时,持有现金391亿元,流动性充足,没有任何承兑压力。”

      地产圈的活法

      实际上,抛去旭辉节流瘦身不谈,其他开发商的紧日子也早已开始。在大多数房企看来,当前地产行业的“春天”已然过去,楼市正行至寒冬。

      向地产行业吹去冷风的,是持续加码的楼市调控以及不断收紧的信贷政策。

      根据中原地产研究中心统计数据,年内全国房地产调控次数约405次,较2017年同期上涨近80%。伴随着一系列楼市调控的密集出台,房地产市场尤其是住宅市场出现了明显降温。从国家统计局发布的9月70个大中城市商品住宅销售价格变动情况来看,一线城市商品住宅销售价格环比下降,二三线城市房价涨幅亦有所回落。

      来自同策研究院方面的监测数据显示,伴随着2018年融资渠道收窄,融资成本大幅上升,房企资金链在今年面临着前所未有的困境。数据显示,截至2018年8月1日,40家典型房企总计融资4105亿元,相当于2017年下半年融资体量。同策研究院首席分析师张宏伟此前分析称,2018年房企融资难问题雪上加霜,今年将成为房企“生死攸关”的一年。

      而当楼市由热转冷,与之对应的是众多房企开始接连施展“过冬计”:万科秋季例会喊出“活下去”,开始着手“收缩”新业务、狠抓回款,组织瘦身;碧桂园此前提出“提质控速”,强调“宁可放慢一些发展速度”;恒大也不以规模为首要,而是坚持“规模+效益”并肩走;融创董事会主席孙宏斌也反复强调,融创现在最关心的是“安全命题”;此外,更多的房企加入降价促销大军。

      业内人士分析认为,行业关于楼市发展进程的焦虑一直存在,不过龙头房企万科那一声“活下去”的高喊,加剧了行业关于楼市寒冬来临的焦虑甚至恐慌,这种悲观情绪如多米诺骨牌般传导至中小房企。于是,“旭辉们”相继作出了保守瘦身、积极回款亦或借势收购的“过冬”选择。

      “房企看跌预期一旦形成,往往会持续。”易居研究院智库中心研究总监严跃进如是表示。

      值得一提的是,虽然地产圈房企各有各的活法,但绝大多数房企都将“现金为王”奉为解决寒冬之困的首要药方。越来越多的房企开始重新回归重视现金流管理,纷纷加速出货,加速回款,以确保更充裕的资金过冬。比如阳光城就将“加大去化量、保证供货量、追回款”列为企业的发展重点,并且要求补充更多短平快的土地。

      就“丰年销售,荒年拿地”的说法,张宏伟坦言,当前市场低迷,地价回归合理,确实是拿地的好时机。严跃进也表示,逆周期拿地的策略可以使用,近期土地的资产价格泡沫相对较少,房企拿地的成本把控压力不大。但上述两位专家均建议,房企在拿地前应在立足市场环境与自身战略布局的基础上,结合手中现金流情况综合考量。

      不过,对于楼市进入寒冬期的市场论断,张宏伟向北京商报记者表达了不同的看法。张宏伟表示,行业寒冬还尚未来临,当前楼市仅为刚刚入冬。

      “真正的寒冬可能要等到明年上半年的时间段。到那时,房企的资金面压力会更大,资金链会更紧张,整个市场下行的趋势和特征会更加明显。”

      来源;北京商报  记者 崔启斌 荣蕾

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